El Analizador Pro · Tema 8 · Metodología
¿Se puede confiar en los datos y las cuentas de este tema?
Lo verificable: que las cuentas patrimonialistas reproducen la aritmética estándar (con tests), que el único semáforo usa la banda literal del curso, y que los datos citados están contrastados — incluida una corrección fiscal verificada en fuente oficial. ← Volver al informe
1. Las cuentas, con tests
El yield bruto/neto y el apalancamiento (ROE con LTV) corren en lib/inmobiliario.test.ts: yield 5% con deuda al 3% y LTV 50% → ROE 7% (positivo); el mismo activo con deuda al 6% → ROE 4% (negativo: rinde menos que sin hipoteca); y un activo de yield 4% con deuda al 6% → ROE 2%. El único semáforo del tema (rojo <3,5% · verde 3,5-6,5% · ámbar >6,5%) usa la banda de yields Core España que da el propio curso, aplicada sobre el yield redondeado a 1 decimal — el mismo número que ves en pantalla; el ámbar por exceso es interpretación nuestra y así se declara en la calculadora.
2. La corrección fiscal SOCIMI, verificada en la AEAT
El material dice «IS 1% si reparte 80%»; la Ley 11/2009 y el manual de la AEAT dicen: tipo del 0% en Sociedades, con gravamen especial del 15% sobre beneficios no distribuidos y del 19% sobre dividendos a socios ≥5% que tributen por debajo del 10%. El «1%» es el régimen de las SICAV. Tercera corrección normativa del proyecto al material del curso, todas documentadas.
3. El matiz de las volatilidades y correlaciones del directo
Las cifras del curso (volatilidad 3,2% USA, correlación 66% con bolsa) provienen de índices de TASACIÓN, que suavizan los movimientos (appraisal smoothing — limitación conocida y documentada en la literatura financiera). El dato de que el cotizado se parece a la bolsa está en el PROPIO curso (su matriz da un 77% de correlación con REITs cotizados); lo verificado fuera es el mecanismo del suavizado. No es que las cifras estén «mal»: miden otra cosa que un precio de mercado diario. Por eso el panel contrasta en vivo la correlación del inmobiliario COTIZADO, que suele salir muy por encima del 0,66 — los dos números son verdad, y la diferencia entre ambos es exactamente la lección del tema.
Qué NO se afirma aquí
Ninguna cuenta de esta calculadora sustituye la due diligence de un activo real (estado, zona, inquilino, comunidad, contingencias) ni la fiscalidad completa de la compra (ITP/AJD por CCAA, IRPF del alquiler con su reducción, plusvalía municipal). Es el marco del curso con aritmética verificada.
Verificación hecha el 20 de julio de 2026 (AEAT, Ley 11/2009, notas del curso). Los tests corren en cada build.