El Analizador Pro · Tema 8 · Inversión inmobiliaria
Calculadora inmobiliaria: yield del alquiler y apalancamiento
Las dos cuentas del enfoque patrimonialista del curso, con la banda de yields Core España (3,5-6,5%) como semáforo — la única banda del tema que el curso da explícitamente.
1. Rentabilidad de un alquiler (la cuenta patrimonialista)
La cuenta que el curso pone en el centro del enfoque patrimonialista: cuánto rinde de verdad un piso en alquiler, contra la banda de yields Core España que da el propio curso (3,5-6,5%). Los costes de compra (ITP/AJD, notaría, registro) suelen rondar el 10-12% y se olvidan siempre.
Semáforo con la banda del curso: rojo <3,5% (por debajo del rango institucional Core), verde 3,5-6,5%, ámbar >6,5% (cuando algo rinde muy por encima del mercado, la pregunta es qué riesgo esconde: zona, inquilino, estado del activo).
2. El efecto de la hipoteca (LTV): apalancamiento positivo y negativo
El curso analiza el impacto de financiar al 50% (LTV 50%): si el yield del activo supera el tipo de la deuda, la hipoteca AMPLIFICA tu retorno sobre el capital propio; si no, lo hunde. Es la palanca que explica tanto las fortunas inmobiliarias como las quiebras promotoras desde 2008.
Prueba la sensibilidad del curso: con yield 5% y deuda al 3%, el ROE sube al 7%; sube el tipo al 6% y cae al 4% — el mismo piso te rinde MENOS que sin hipoteca. Por eso el ciclo de tipos (Tema 1) es la variable macro número uno del inmobiliario.